Rijd een willekeurig kantorenpark op en je staat versteld van de leegstand. Te huur. Te koop. Aantrekkelijke locatie! Maar zijn die locaties nog wel zo aantrekkelijk? De gemeente ‘s-Hertogenbosch moet proactief ingrijpen om te voorkomen dat kantoorparken verloederen en betonnen karkassen wachten op de sloophamer. 'Want er worden ondertussen wel nieuwe kantoorpanden gebouwd.'

Ruim dertien procent van de kantoorpanden in ’s-Hertogenbosch staat op dit
moment leeg. Toch kozen ICT-dienstverlener Ctac en accountantskantoor BDO dit jaar beiden ervoor een nieuw pand te betrekken. Samen, wel te verstaan. Op Pettelaarpark verrijst nu een modern kantoorgebouw, dat maart 2012 gereed moet zijn, ondanks alle leegstand. Beide bedrijven hadden verschillende redenen om te verhuizen. 'Wij knalden uit ons pand op Kantorenpark Maaspoort', zegt Hugo Cooymans, oprichter van Ctac, bij wie vandaag het BOB Debat over bedrijfshuisvesting plaatsvindt.

Ideale pand
'We hebben eerst naar bestaande panden gekeken, maar daar zat ons ideale pand gewoon niet tussen', zegt Cooymans. 'Of het stond op de verkeerde plek, of het was gewoon niet hoogwaardig genoeg. Wij zijn een early adopter wat betreft Het Nieuwe Werken. We bieden als bedrijf allerlei SAP-, Microsoft- en Cloud oplossingen. Dan wil je ook dat je eigen werknemers altijd bij hun spullen kunnen, waar ze ook zitten.' Ctac is een van origine Bosch bedrijf, dat zijn vleugels inmiddels ver buiten de stadsgrenzen heeft uitgeslagen. Het heeft vijfhonderd mensen werken in vier verschillende landen. Toen Cooymans naar de gemeente stapte met zijn huisvestingsprobleem, kreeg hij eerst het advies om op het Paleiskwartier te gaan kijken. 'Daar verwijzen ze iedereen naartoe. Maar ik wilde per se naar Pettelaar Park. Ik vind dat het mooiste kantorenpark van Brabant. Probleem was dat daar eigenlijk 10.000 vierkante meter vrijkwam. Te veel, voor ons. En toe kwam ik een collega van Edo tegen.'

Zichtlocatie kwijt
‘Edo’ is Edo Musters, manager Accountancy & Bedrijfsadvies bij BDO. Dat huist nu
nog aan de Bruistensingel, met een prima zichtlocatie vanaf de onlangs opgeleverde en verbrede A2. 'Totdat Rijkswaterstaat daar een acht meter hoge geluidswal plaatste', zegt Musters. 'Weg was onze zichtlocatie.' Met de einddatum van het huurcontract in het zicht, besloot ook BDO verder te gaan kijken. Het bedrijf heeft ruim tweeduizend man in dienst, verdeeld over 27 vestigingen, waarvan er ongeveer honderd mensen zijn gehuisvest in 's-Hertogenbosch. 'Wij wilden net als Ctac op zoek naar een plek dat we volgens de maatstaven van Het Nieuwe Werken inrichten. Dat betekent minder en efficiëntere werkplekken en betere overleg- en vergaderruimtes. Ook stelt dat andere eisen aan de koeling, parkeermogelijkheden en techniek.' Uiteindelijk bundelden BDO en Ctac hun plannen in een nieuw te realiseren gebouw. 'We laten het pand casco neerzetten', zegt Cooymans. 'We gaan het huren en hebben een dikke vinger in de pap qua realisatie en indeling. Zo kunnen we er onze eigenheid en identiteit in kwijt.'

Paleiskwartier
Want daar zit ‘m precies het probleem van de huidige kantoorpanden: je moet je voegen naar de bestaande indeling en faciliteiten. 'Opknappen is ontzettend duur', weet Ronald Bakelaar, manager back office van Ricoh. Dit Japanse bedrijf met een Nederlandse vestiging waar 1500 mensen werken, verhuist in het voorjaar van 2013 naar een nieuwbouwlocatie aan het Paleiskwartier, getiteld Belvédère. 'Wij zijn een innovatief kenniscenter, dat hoogwaardige IT-oplossingen biedt. Daar moet de uitstraling van een pand bij aansluiten. Ons huidige pand aan het Tradepark De Herven is ook een prachtig gebouw. Een echte landmark. Het was ooit het gebouw van de toekomst. Maar de techniek is nu alweer verouderd. Het kost een hoop geld om dat te renoveren en het is dan financieel aantrekkelijker om nieuwbouw te betrekken, als je kijkt naar de prijs per vierkante meter.' Bovendien had Ricoh Het Nieuwe Werken hoog op de agenda staan. Bakelaar: 'Ons huidige vloeroppervlak per verdieping is slechts 600 m². Dat is verre van ideaal voor Het Nieuwe Werken. We gaan straks veel meer plaatsonafhankelijk en tijdonafhankelijk werken. Door flexibele werkruimtes kunnen we het pand optimaal
benutten. Ook zitten we straks op zes minuten loopafstand van het centraal station, dus onze bereikbaarheid gaat er op een duurzame manier op vooruit.'

Eisen aan een locatie
'De eisen die tegenwoordig aan een locatie worden gesteld, zijn steeds lastiger te
realiseren', zegt Mathijn van de Pas, partner van vastgoedkantoor DTZ Zadelhoff,
dat gespecialiseerd is in de kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. 'De locatie moet goed bereikbaar zijn, liefst per auto én openbaar vervoer. Ook moeten er genoeg parkeerplaatsen zijn en een achterland waar de medewerkers voldoende voorzieningen vinden om even te lunchen, een boodschap te doen of een wandeling te maken. En dan zit je ook nog met de bundeling. Idealiter zitten bedrijven die binnen hetzelfde cluster opereren, vlakbij elkaar. Het segmenteren van bedrijventerreinen verbetert het vestigingsklimaat enorm.' Juist die bundeling ontbreekt nu vaak, vindt Van de Pas. 'Voorheen had de gemeente Den Bosch een strakke kantoorvisie, waarin heel sec de clusters stonden aangegeven. Pettelaar Park, De Brand, Soetelieve, De Herven; ze hadden allemaal eigen vestigingscriteria. Totdat de bedrijventerreinen vol waren. Toen is men lukraak bij gaan bouwen en is de noodzakelijke segmentering verdwenen.'

Proactieve rol
Ook Annelou de Groot, directeur van Dynamis Vastgoedconsultants & Makelaars, een samenwerkingsverband tussen elf regionale makelaars, vindt dat de gemeente ’s-Hertogenbosch steken heeft laten vallen als het gaat om het voorkomen van leegstand. 'Vooral op het gebied van clustering en citymarketing. Den Bosch kan daarin een veel proactievere rol aannemen. In Amsterdam is het bijvoorbeeld zo dat als een kantoorpand langer dan een jaar leeg staat, dit gemeld moet worden bij de gemeente. In Den Bosch niet.'

Rest van Nederland
Op zich scoort ’s-Hertogenbosch naar landelijke maatstaven nog redelijk goed,
weet De Groot. 'Hier staat gemiddeld dertien procent van de kantoorpanden leeg, tegenover veertien procent in heel Nederland. Maar er zijn indicaties dat dat percentage in 2011 ook voor Den Bosch zal gelden. Door de crisis, de hogere eisen die gesteld worden aan gebouwen en door Het Nieuwe Werken, waarin efficiënter wordt omgegaan met medewerkers en kantoormeters.' Ze vergelijkt de Bossche situatie met Brainport in Eindhoven, dat als hotspot geldt voor innovatieve bedrijven en toptechnologie. 'De gemeente Eindhoven geeft jaarlijks 2,2 miljoen euro uit aan de economische stimulering van Brainport. Zodat de internationale concurrentiepositie gewaarborgd blijft. Den Bosch heeft een citymarketing budget van nog geen twee ton. Een schijntje.'

Kantoorvisie
Probleem is volgens haar dat de kantoorvisie waarop ’s-Hertogenbosch gebouwd is, uit 2003 stamt. 'Sindsdien is er nauwelijks beleid meer gemaakt. De gemeente verwijst nu alle bedrijven met uitbreidingsplannen naar het Paleiskwartier. Dat is geen clustering. Bovendien is het niet duurzaam om nieuwbouw te ontwikkelen terwijl je met een enorme leegstand kampt. Al die hoge torens staan daar maar leeg te zijn. Dat is weinig aantrekkelijk voor nieuwe huurders, maar ook voor de uitstraling van een kantorenpark. Je bouwt dan dus voor de leegstand.'


Kwalitatieve krapte
Ook bedrijfsmakelaar Ronald van Riet van RSP Makelaars Den Bosch denkt dat
er minder problemen waren geweest als de gemeente de regie strakker in handen had genomen. 'Ik denk dat we op termijn een kwalitatieve krapte krijgen. Qua moderne, hoogwaardige gebouwen is er in deze regio weinig keuze. Bovendien staan er vooral grote panden leeg. Als je een middelgrote ondernemer bent met veertig medewerkers, wil je niet ergens op vijf hoog weggestopt worden in een anoniem pand. Je wilt als bedrijf een eigen gezicht hebben. En dat heb je in die grote kantoren niet.' De gemeente zou wat hem betreft meer energie kunnen steken in het opwaarderen en aanpakken van de bestaande panden. 'Door de juiste investeerders te steunen, of door te zorgen voor goede ontsluitingswegen en dito openbaar vervoer. Want ook dat bepaalt de aantrekkelijkheid van een kantorenpark. Het feit dat de buslijn op De Herven werd uitgekleed tot twee ritjes per dag en uiteindelijk zelfs werd opgeheven, is exemplarisch.'

Duurzaam renoveren
'We hebben natuurlijk een aantal jaar ‘on the blind’ gebouwd', zegt Roland Sleutjes, directeur van Wédéflex Duurzame Daksystemen, dat aan de Zuid-Willemsvaart zetelt. 'Alles kon en alles mocht. The sky was the limit. Nu zit je daardoor met veel onverkoopbare en onverhuurbare panden. Terwijl je die prima naar deze tijd kunt tillen. Wij hebben niet voor niets het woord ‘duurzaamheid’ in onze bedrijfstitel staan.  je moet gewoon op een moderne manier naar bestaande panden kijken. Het dak is bijvoorbeeld dé plek voor energiewinning. Met zonnepanelen en zonneboilers kun je een pand duurzaam maken. Als je dan ook nog de gevels isoleert, kan het weer prima mee. De betonnen skeletten zijn voor zeker honderd jaar neergezet, dus daar ligt het niet aan.'

Daktuinen
Zijn bedrijf levert hoogwaardige bitumineuze dakdekkingen, vanuit een fabriek in
Noord-Italië, dat als bakermat van deze vorm van dakbedekking geldt. 'Maar we creëren op dit moment bijvoorbeeld ook daktuinen voor een bedrijf in Rotterdam. Zo gebruik je een dak op een heel andere manier. Je verschaft je medewerkers een extra voorziening waar ze hun pauzes kunnen doorbrengen. Net zoals je ook kunt parkeren op het dak. Zo kun je een pand flink upgraden.' Hij benadrukt dat isoleren niet alleen goed is voor het milieu, maar ook een snelle manier van geld verdienen is. 'De afgelopen tien jaar is de energieprijs verdubbeld. De verwachting is dat dat de komende vijf jaar weer gebeurt. Als je dan kunt kiezen of je je spaargeld wegzet in staatsobligaties of in het isoleren van je huis, kan ik je garanderen dat je met isoleren een drie keer zo hoog rendement hebt dan dat van je staatsobligaties.'

Winst door isolatie
Toch is de vraag bij wie de winst van dergelijke isolatie dan terechtkomt, reageert Annelou de Groot. 'Als je als investeerder of belegger een bestaand pand isoleert en duurzaamheid daarmee aandacht geeft, lopen de energiekosten terug. Dat voordeel komt echter op het conto van de huurder. Die wint ermee, niet de belegger. Wat dat betreft is het jammer dat in Nederland de energie en huur niet losgekoppeld zijn, zoals in Amerika. Dan is de incentive voor beleggers ook groter om hun panden aan te pakken en bij te houden.'

Niet schoon te houden
Lucia van Kempen, directeur van Toekomst Schoonmaakbedrijven, vindt dat er in de hele discussie aan één aspect voorbij wordt gegaan. 'Jullie hebben het steeds over de huurders en beleggers, maar het begint bij de architecten. Die ontwerpen nog steeds kantoorpanden die niet duurzaam zijn en totaal niet schoon te maken zijn. Dan is het afvoerputje bijvoorbeeld compleet verkeerd geplaatst. Of kiezen ze voor vides van elf meter hoog, met een tussenruimte tot de gevel van één meter. Daar kun je dus geen steiger plaatsen. Beklimmen met een ladder mag ook niet op die hoogte en borgpunten om aan te lijnen, daar heeft men nooit van gehoord. Dat is dus niet schoon te houden. Terwijl een schone en prettige werkruimte ook bijdraagt aan het werkplezier. Helemaal bij Het Nieuwe Werken. Als men met vijf personen gebruikmaakt van dezelfde werkplek, zou het een vereiste moeten zijn dat deze schoon is. Denk eens aan al dat niezen, neuspeuteren, wel of geen handen wassen, et cetera. Uit onderzoek blijkt dat medewerkers die in een schone omgeving werken, 10 tot 15 procent productiever zijn. Ik wil daarom alle nieuwbouwers meegeven: zie een schone werkplek niet als kostenpost, maar als een arbeidsvoorwaarde.'

Bourgondisch karakter
Toch blijkt dat als alle huisvestingsaspecten in overweging worden genomen; van
parkeermogelijkheid tot duurzaamheid en of het pand schoon te houden is, blijft de stad Den Bosch voor alle aanwezigen de grootste trekker. 'Ik zit hier eigenlijk vooral omdat het monumentale en Bourgondische karakter van de stad zo’n zuigende werking heeft op mijn klanten', zegt Roland Sleutjes. 'Die willen altijd bij mij afspreken. Liefst aan de eind van de middag, zodat ze daarna nog even de stad in kunnen voor een hapje of een drankje.' Ook Hugo Cooymans geeft toe dat hij nooit meer weg zou willen uit ’s-Hertogenbosch. 'We hebben bij onze verhuisplannen ook wel gekeken naar de Randstad, maar nooit echt serieus. Den Bosch is en blijft mijn stad.'

Vestigingsklimaat
Bij Ricoh was dat ook het geval. 'We hebben Amsterdam als alternatief gehad',
zegt Ronald Bakelaar. 'Uiteindelijk hebben we toch voor Den Bosch gekozen. Het
merendeel van onze werknemers woont hier in de buurt. Die willen we niet kwijt raken door naar de Randstad te vertrekken.' 'Helemaal mee eens', knikt Edo Musters van BDO. 'Ons kapitaal is onze mensen. Het is belangrijk dat zij op een plek werken waar ze zich lekker voelen. Ook zitten wij graag dicht bij onze klanten. De nieuwbouw aan het Pettelaar Park is daar een bevestiging van.' Bij al die mooie woorden heeft Mathijn van de Pas van DTZ Zadelhoff een relativerend slotwoord. 'Een mooie stad kan ook lui maken', zegt hij. 'Den Bosch heeft landelijk gezien nog steeds een prima vestigingsklimaat, omdat het zo’n prachtige stadskern heeft. Daar hoeft de gemeente niet zoveel voor te doen. Wel kiest de gemeente voor veel imposante evenementen, die de stad in een goed daglicht zetten. Den Bosch heeft de meeste evenementen per jaar van Nederland. Dat is ook een mooie score.'